Основные изменения, введённые Законом 6/2025 (Ley 6/2025) от 10 декабря «О устойчивом регулировании туристического использования жилых помещений на Канарских островах», которые напрямую затрагивают сообщества собственников, а также лиц, осуществляющих или планирующих осуществлять деятельность по сдаче жилья в туристических целях (VV/VUT) в зданиях для резидентов.
1. Ключевое изменение: туристическое жильё БОЛЬШЕ НЕ считается жилым использованием
Закон прямо устанавливает, что наличие жилого назначения земельного участка или объекта недвижимости само по себе не даёт права на осуществление какой-либо формы туристического размещения. Туристическое использование признаётся самостоятельным экономическим видом использования, отличным от жилого, и допускается только при одновременном выполнении следующих условий:
- градостроительное планирование муниципалитета прямо допускает туристическое использование как разрешённое или дополнительное;
- имеется соответствующая градостроительная справка или сертификат, подтверждающий допустимость такого использования для конкретного жилого помещения.
Кроме того, планирование должно, как общее правило, резервировать не менее 90 % застройки исключительно под жилое использование, оставляя максимум 10 % под туристическое использование в жилых помещениях.
Практическое следствие: даже если апартамент находится в жилом здании, невозможно легализовать или продолжать эксплуатацию туристического жилья, если градостроительные нормы прямо не допускают такой вид использования.
2. Туристические участки и единица эксплуатации: индивидуальные VV НЕ допускаются
Особо важно следующее:
- если земельный участок или здание имеет туристическое назначение (например, бывшие туристические комплексы апартаментов, апарт-отели и тому подобное) или
- если объект недвижимости был оформлен как туристическое предприятие (по лицензии, уставу или иному правоустанавливающему документу) и подчиняется режиму единой эксплуатации,
то:
- отдельные объекты частной собственности считаются единицами размещения, а не жилыми помещениями;
- в таких случаях нельзя регистрировать и эксплуатировать индивидуальные туристические квартиры отдельно от управляющей (эксплуатирующей) компании;
- туристическая деятельность должна осуществляться в рамках режима единой эксплуатации, предусмотренного туристическим законодательством, а не в форме VUT/VV, управляемых каждым собственником самостоятельно.
Это напрямую затрагивает сообщества, расположенные на туристических землях или в зданиях туристического либо смешанного назначения с действующей туристической эксплуатацией: в таких случаях модель «отдельной туристической квартиры» внутри комплекса юридически недопустима.
3. Полномочия сообщества: устав, решения собрания и сертификаты
Закон существенно усиливает роль сообщества собственников.
1. Запрет или ограничение туристического использования
Запрещается разрешать или осуществлять деятельность туристического жилья в здании, находящемся в режиме горизонтальной собственности, если:
- учредительный документ, устав, или решение общего собрания (имеющее силу в отношении третьих лиц)
предусматривают использование исключительно как жилья для постоянного проживания либо прямо запрещают иные, отличные от жилого, виды использования.
Это позволяет сообществу, при соблюдении Закона о горизонтальной собственности, закрыть или ограничить возможность туристического использования здания.
2. Здания, оформленные как туристические объекты
В зданиях, где учредительный документ, устав или лицензия определяют объект как туристическое предприятие, отдельные помещения считаются единицами размещения и не могут быть зарегистрированы как туристические квартиры (VV).
3. Обязательная сертификация сообщества
Для подачи новой декларации ответственности о туристическом жилье в здании с горизонтальной собственностью собственник обязан предоставить сертификат сообщества, подтверждающий, что:
- отсутствует уставной запрет, и отсутствует решение собрания, запрещающее туристическое использование.
Без такого сертификата островной совет (Cabildo) не вправе зарегистрировать данную деятельность.
4. Основные требования к туристическим апартаментам
В обобщённом виде Закон требует, среди прочего:
- минимальный срок существования жилья (как правило, 10 лет);
- градостроительную справку, подтверждающую допустимость туристического использования для данного жилья;
- оформление через декларацию ответственности в Cabildo с приложением:
- технического отчёта и планов,
- геолокации и фотографий,
- подтверждения соблюдения нормативов (туристических, градостроительных, о классифицированных видах деятельности, безопасности, доступности и т. д.),
- сертификата сообщества (в зданиях с горизонтальной собственностью).
Данная деятельность признаётся классифицированной, с усиленным режимом инспекций и контроля со стороны муниципалитетов и Cabildo.
5. Уже действующие туристические апартаменты: переходный режим и продление
Для туристических апартаментов, которые были надлежащим образом зарегистрированы ранее:
- в общем порядке предусмотрен переходный период 5 лет для продолжения эксплуатации на прежних условиях, если объект не приведён в соответствие с новым режимом;
- новая декларация ответственности будет иметь ограниченный срок действия (5 лет, либо 10 лет в отдельных островах/муниципалитетах) и подлежит продлению при условии соблюдения всех требований и сохранения допустимости зоны.
Важно, чтобы каждый собственник, в настоящее время эксплуатирующий туристический апартамент, проверил свою конкретную правовую ситуацию — как с градостроительной, так и с точки зрения правил сообщества.
6. Что это означает для конкретоного сообщества?
Исходя из всего вышесказанного, для сообщества и для каждого собственника это означает следующее:
- Не каждое здание может иметь туристические квартиры. Это зависит от:
- градостроительной классификации участка;
- наличия или отсутствия туристической эксплуатации / режима единой эксплуатации;
- положений учредительного документа, устава и решений общего собрания.
- Сообщество может определить свою политику в отношении VV. Путём пересмотра или изменения устава и решений собрания сообщество вправе:
- разрешить с условиями, ограничить, или запретить туристическое использование объекта в пределах, установленных законом.
- Индивидуальная ответственность и ответственность перед сообществом. Лицо, эксплуатирующее жильё как туристическое:
- обязано обеспечить соблюдение всех нормативов (градостроительных, туристических, о классифицированных видах деятельности, горизонтальной собственности);
- несёт риск административных санкций и возможных гражданских исков, в том числе за ущерб, причинённый сообществу;
- новые туристические лицензии не будут выдаваться в течение ближайших 5 лет.
Фото: pixabay
Источник: varios