Цены на испанском рынке жилья приближаются к своему пику: таково почти единое мнение экспертов в теме недвижимости королевства — август закрылся снижением количества продаж жилья, и хотя на первый взгляд это можно списать на сезонное затишье, в действительности данные указывают на более тревожную тенденцию — цены на жильё в Испании, похоже, начинают достигать предела.
Согласно последним данным регистраторов, в девятом месяце года было зафиксировано 48700 сделок — на 3,5% меньше, чем годом ранее — это первое падение за последние 14 месяцев, которое формально можно списать на эффект отпусков, но при более внимательном анализе видно: рынок стоит на пороге нового этапа.
Семьи всё чаще сталкиваются с трудностями при покупке, предложение не поспевает за спросом, а цены в наиболее напряжённых зонах продолжают ползти вверх, несмотря на признаки усталости рынка.
Особенно показательна ситуация в Мадриде — одном из самых активных и чувствительных рынков страны: здесь продажи упали на 7,7%, что заметно выше среднего по Испании, а объём ипотечных кредитов снизился на 4%, и это притом, что именно Мадрид за последний год показал один из самых резких скачков цен в мире — рост на 14%, в связи с чем эксперты считают, что город входит в «зону умеренного риска», приближаясь к границам пузыря.
С другой стороны, по данным Испанской ассоциации анализа стоимости (Asociación Española de Análisis de Valor — AEV), расходы на ипотеку сегодня уже близки к уровням 2007 года — времён перед крахом строительного сектора: AEV предупреждает, что в некоторых регионах формируется риск перегрева, особенно там, где спрос устойчив, а предложение ограничено.
Испанцы по-прежнему хотят иметь собственное жильё, но доступ к нему становится всё труднее — как при покупке, так и при аренде и главная причина — цена: рост стоимости квадратного метра не ограничивается престижными районами: дорожают и пригороды, и давно застроенные кварталы с хорошей инфраструктурой, а когда цены растут быстрее зарплат, каждая прибавка евро превращается в дополнительный барьер для покупателей.
Эксперты уже предупреждают о приближении к «красной линии» — когда расходы на ипотеку начинают съедать почти весь семейный бюджет и в некоторых городах это уже напоминает 2007 год.
Ситуацию усугубляют финансовые факторы. Несмотря на первые сигналы смягчения политики Центрального банка, ставки остаются на уровне, который многие семьи воспринимают как «дорогой»: разница в 0,5% сегодня способна решить судьбу сделки — одни семьи решаются на покупку, другие откладывают её на неопределённый срок.
Не менее значим психологический аспект. Люди покупают, когда чувствуют уверенность в завтрашнем дне, а нынешняя неопределённость этому не способствует.: добавим сюда хронический дефицит нового жилья — процесс строительства в Испании по-прежнему медленный и бюрократически сложный, от выбора участка до ввода дома в эксплуатацию проходят годы, и без политической воли ускорить этот процесс практически невозможно.
Результат всего вышесказанного — рынок, в котором всё труднее найти «доступное» жильё, если спрос пока ещё остаётся, то только в верхнем сегменте, в остальной части наблюдается замедление: сроки продаж растут, а переговоры между продавцами и покупателями становятся всё жёстче.
Сегодня испанский рынок недвижимости живёт на двух скоростях: «хорошие» объекты уходят быстро, но общее количество сделок снижается, а ожидания продавцов всё чаще расходятся с реальностью, если тенденция сохранится, впереди рынок ждёт если не обвал, то вполне ощутимое торможение — то самое, которое обычно предшествует развороту цикла.
Фото: Madrid/pixabay
Источник: varios